Een render van een dakzwembad, een zonnig terras en een rendement dat er goed uitziet. Zo werd Spaanse nieuwbouw jarenlang verkocht. Wie wilde weten of het klopte, moest het vragen aan de partij die aan de verkoop verdient.
Dat was geen onwil. Er was gewoon niemand anders die de cijfers had. Dat verandert nu, en snel. De koper is anders geworden, de data is er, en de regels veranderen zo snel dat een brochure van vorig jaar al verouderd kan zijn.
Wie de cijfers maakte
Kijk hoe een koper tot nu toe aan zijn informatie kwam. De prijslijst kwam van de ontwikkelaar, de verhuurverwachting van de makelaar, en de rondleiding van iemand die op commissie werkt. Zelfs op televisie kwam Spaans vastgoed vooral in beeld via programma's die met makelaars worden gemaakt, zoals Wonen & Dromen in Spanje.
Wie had welke informatie
Wat een koper tot nu toe te zien kreeg, en wat hij nu zelf kan nagaan.
| Toen | Nu | |
|---|---|---|
| Verhuur | Een verwachting van de verkoper | Data van vergelijkbare woningen in dezelfde plaats |
| Prijs | De prijslijst van de ontwikkelaar | Prijsontwikkeling uit meerdere bronnen over meerdere jaren |
| Rendement | Bruto, zoals de brochure het noemt | Netto, na kosten en belasting, tien jaar vooruit |
| Regels | Wat de makelaar erover zei | De wettekst zelf, en wat er sinds de brochure veranderde |
Een woning is pas een belegging als je weet wat je er netto aan overhoudt.
De koper is veranderd
Nederlanders zijn een grote groep kopers in Spanje geworden. In 2025 waren ze goed voor 6,31 procent van alle woningaankopen door buitenlanders die in het Spaanse register zijn ingeschreven. In het tweede kwartaal van 2026 was dat opgelopen naar 6,94 procent, met 1.830 aankopen in drie maanden.
Aandeel Nederlanders in de aankopen door buitenlanders in Spanje
Ingeschreven aankopen, heel Spanje.
Bron: Colegio de Registradores, Anuario 2025 en ERI 2e kwartaal 2026.
En aan de Costa Blanca is de buitenlandse koper geen uitzondering meer. In de provincie Alicante ging in het tweede kwartaal van 2026 bijna de helft van alle woningen naar een buitenlandse koper. Geen provincie in Spanje zit hoger.
Provincie Alicante
Aandeel van buitenlanders in alle woningaankopen, 2e kwartaal 2026.
van de woningen in de provincie Alicante ging naar een buitenlandse koper.
Bron: Colegio de Registradores, ERI 2e kwartaal 2026.
Een koper die met zoveel anderen op dezelfde markt zit, gaat vergelijken. Hij wil weten waarom het ene project beter is dan het andere, en hij neemt geen genoegen meer met een mooie foto als antwoord.
De regels veranderen sneller dan de brochure
Wie een woning koopt om te verhuren, koopt ook de regels die erbij horen. En die regels liggen niet stil.
Wat er in twee jaar veranderde
Toeristische verhuur in de regio Valencia, en de Nederlandse belasting op vermogen.
- Strengere regels voor toeristische verhuur
De regio Valencia verplicht een inschrijving in het toerismeregister die vijf jaar geldig is, een gunstig oordeel van de gemeente en een eigen kadastrale referentie per woning (Decreto-ley 9/2024).
- Een landelijk register voor korte verhuur
Spanje voert één register in voor alle korte verhuur (Real Decreto 1312/2024).
- De hoogste rechter vernietigt dat register grotendeels
Het Tribunal Supremo oordeelt dat de Spaanse staat er niet over gaat (uitspraak in de BOE).
- Box 3 op werkelijk rendement blijft liggen
De Eerste Kamer houdt de stemming over de wet aan. Het kabinet mikt op 1 januari 2028, maar vast staat dat niet (Eerste Kamer).
Een rendement in een brochure gaat meestal uit van de regels op de dag dat hij werd gedrukt. Maar een woning houd je tien jaar of langer. Dan moet je weten wat er gebeurt als een regel verandert, en dat reken je door als scenario, niet als belofte.
Neem de Nederlandse belasting. Volgens de tijdlijn van de Rijksoverheid wil het kabinet naar een belasting op het werkelijke rendement, maar de wet is nog niet aangenomen. Wie nu koopt, rekent dus met twee scenario's: de huidige box 3, en de box 3 die er misschien komt.
Wat dat betekent
De verandering raakt iedereen die met Spaans vastgoed te maken heeft.
- Voor kopers telt straks niet meer wat een woning belooft, maar wat hij na kosten en belasting oplevert. En of dat ook nog klopt als de verhuur tegenvalt.
- Voor ontwikkelaars wordt openheid een voordeel. Wie zijn cijfers laat narekenen, verkoopt aan kopers die weten wat ze doen.
- Voor adviseurs, zoals accountants en fiscalisten, komt er een vraag bij. Hun klanten willen weten of een project de moeite waard is, niet alleen hoe ze het fiscaal regelen.
Martin legt daarom elk project langs dezelfde meetlat: wat het opbrengt, wat het risico is, hoe je er weer vanaf komt en hoe het woont. Iedereen kan zien hoe hij rekent. Wat hij niet weet, beoordeelt hij niet.
Wil je zelf zien wat er van een bruto rendement overblijft? In Wat houd je netto over aan een Spaanse nieuwbouwwoning? reken je het na, met je eigen aannames.
Vragen
Hoeveel woningen kopen Nederlanders in Spanje?
In 2025 waren Nederlanders goed voor 6,31 procent van alle ingeschreven woningaankopen door buitenlanders in Spanje. In het tweede kwartaal van 2026 ging het om 1.830 aankopen, 6,94 procent van de buitenlandse kopers. Dat meldt het Colegio de Registradores.
Mag ik mijn Spaanse woning zomaar toeristisch verhuren?
Nee. In de regio Valencia moet de woning sinds augustus 2024 in het toerismeregister staan, met een gunstig oordeel van de gemeente en een eigen kadastrale referentie. De inschrijving is vijf jaar geldig. Zoek de regels van de gemeente uit voordat je koopt.
Geldt de nieuwe box 3 al voor mijn Spaanse woning?
Nee. De wet op het werkelijke rendement in box 3 is door de Tweede Kamer aangenomen, maar de Eerste Kamer heeft de stemming aangehouden. Het kabinet mikt op 1 januari 2028. Reken er daarom mee als scenario, niet als vaststaand feit.
Bronnen
- Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, Anuario 2025
- Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, 2e kwartaal 2026
- Generalitat Valenciana, Decreto-ley 9/2024 over toeristische verhuur
- Gobierno de España, Real Decreto 1312/2024, het register voor korte verhuur
- Tribunal Supremo, uitspraak over het register, BOE 8 juni 2026
- Eerste Kamer, Wet werkelijk rendement box 3
- Rijksoverheid, tijdlijn werkelijk rendement box 3
- Wonen & Dromen in Spanje, programmasite