Wat houd je netto overaan een Spaansenieuwbouwwoning?

In een brochure staat bijna altijd het bruto rendement: de huur gedeeld door de prijs. Maar van die huur gaat eerst beheer af, daarna de vaste kosten, en dan de belasting. Wat overblijft, is het getal waar het om gaat.

Hieronder reken je dat zelf na. Je kiest de koopsom, de prijs per nacht, hoe vaak de woning verhuurd is en wat beheer kost. De rekenhulp laat zien waar het geld naartoe gaat, en of er genoeg overblijft.

Reken het zelf na

Waar het geld naartoe gaat

Beheer en platform

Wie niet zelf in Spanje woont, laat de verhuur meestal over aan een beheerder. Die regelt de gasten, de schoonmaak en de sleutels, en rekent daarvoor een percentage van de huur. Daar komen de kosten van de verhuurplatforms nog bij.

Vaste kosten

Een woning kost geld, of hij nu verhuurd is of niet: gemeenschapskosten, verzekering, gas, water, licht en internet, en onderhoud. Daarnaast betaal je jaarlijks de gemeentelijke belasting IBI. Die gaat uit van de kadastrale waarde, en elke gemeente stelt zelf het tarief vast, voor woningen tussen 0,4 en 1,1 procent (Catastro).

Belasting in Spanje

Als inwoner van Nederland ben je in Spanje niet-resident. Over huurinkomsten betaal je dan 19 procent, want Nederland hoort bij de EU. Je mag kosten aftrekken, waaronder IBI, gemeenschapskosten, beheer, verzekering, rente en een afschrijving van maximaal 3 procent per jaar. Maar alleen voor het deel van het jaar dat de woning verhuurd is (Agencia Tributaria).

Voor de dagen dat de woning niet verhuurd is, betaal je belasting over een toegerekend inkomen: 2 procent van de kadastrale waarde, of 1,1 procent als die waarde in de gemeente de afgelopen tien jaar is herzien. Daarover betaal je ook 19 procent, zonder aftrek van kosten (Agencia Tributaria).

Wat er bij aankoop bijkomt

Het rendement reken je over wat je echt investeert, en dat is meer dan de koopsom. Over nieuwbouw betaal je 10 procent IVA (tarieven 2026). Daar komt belasting op de akte bij, de AJD. Volgens het overzicht van het Spaanse ministerie van Financiën is die in de regio Valencia 1,5 procent. Er zijn berichten over een verlaging vanaf juni 2026, dus laat je notaris het precieze tarief bevestigen. Notaris en register rekenen met een wettelijk tarief volgens schijven.

En in Nederland

Voor de Nederlandse belasting valt je Spaanse woning in box 3. Voor 2026 rekent de Belastingdienst voor overige bezittingen met een forfaitair rendement van 6 procent, belast tegen 36 procent (Belastingdienst).

Omdat Spanje volgens het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje over de woning mag heffen, krijg je in Nederland een vermindering voor het Spaanse deel. Nederland verrekent de Spaanse belasting dus niet, maar laat dat deel buiten de heffing. Hoeveel dat scheelt, hangt af van de rest van je vermogen.

De wet die box 3 op het werkelijke rendement moet zetten, is nog niet aangenomen: de Eerste Kamer heeft de stemming aangehouden. Reken er daarom mee als scenario.

Als het tegenvalt

Een brochure rekent met een goed jaar. Maar in tien jaar zit ook een jaar met minder gasten, een lagere prijs per nacht of een beheerder die duurder wordt. Druk in de rekenhulp op Laat het tegenvallen: de bezetting gaat 15 procentpunten omlaag en de prijs per nacht 10 procent.

Blijft het netto rendement dan nog rond de 4 procent, dan heb je een project dat tegen een stootje kan. Zakt het ver weg, dan weet je dat het rendement vooral op een goed jaar leunt. Die vraag stelt Martin bij elk project. Waarom dat nu het verschil maakt, lees je in Spaanse nieuwbouw werd verkocht met een brochure.

Vragen